2022年6月，王某与成都某置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买成都某置业公司开发的某小区房屋。在房屋销售期间，成都某置业公司通过抖音、微信公众号、现场宣传手册等形式，对案涉小区大门的外观设计、尺寸等进行了明确、具体和着重的宣传，如明确提到“高6米宽57米的府门”，还发布了大门图片，并且在房屋预售时也修建了与宣传一致的金属与天然石材搭配的大门。2023年10月，成都某置业公司不顾业主反对，动工对大门进行了拆除和重建，拆除了大门两侧的金属板，将大门的宽度从约60米变更为28米，材质也进行了改变。王某认为小区豪华大门的宣传构成合同内容，成都某置业公司擅自重建的行为违反了合同约定，应当承担相应违约责任，遂起诉成都某置业公司，要求其承担房屋总价款5%的违约损害赔偿。成都市锦江区人民法院经审理后作出一审判决，认为成都某置业公司对小区大门的广告宣传虽具体确定，但是无证据证明该部分内容对购房决策及房屋价格产生重大影响，故小区大门的广告宣传不构成合同内容。成都中级人民法院审理后认为，成都某置业公司未在销售时对小区大门两侧的金属板是否拆除做引人注意的提示，在建设后期对已修建的小区大门两侧的金属板进行拆除并修建为其他样式的行为，虽有不当，但该变动并非根本性改变，不足以认定将对案涉房屋的房价产生影响，因此成都某置业公司对小区大门的广告宣传内容不构成要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，商品房的预售广告及宣传资料的性质系要约邀请为原则、要约为例外。具体而言，其构成要约的要件如下：（一）商品房预售的宣传内容属于开发商规划范围内的房屋和相关设施首先，商品房和相关附属设施处于开发规划范围内是要约构成的基础要素。“商品房开发规划范围”，是指规划部门审批的用地位置和范围。因此，只有规划范围内（红线范围内）的绿化、容积率、道路、房屋与其他房屋及其他公用设施的宣传内容可被认定为要约。开发商对开发规划范围外的说明和允诺构成要约邀请。其次，相关设施包括商品房的基础设施和公共配套设施两部分。前者包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等，后者涵盖商业服务、医疗、教育、公交等设施。然而，随着小区功能及各类设施设备服务的不断完备，加之开发商与购房者对基础设施与公共设施重视程度的日益提升，商品房预售广告中逐渐纳入了健身房、幼儿园、娱乐设施、软服务等元素。基于社会常识与普遍认知，并遵循公平合理的法律原则，规划区内的娱乐设施、健身设备以及教育机构等理应被纳入相关设施的范畴。（二）关于商品房和相关附属设施的说明或允诺具体明确说明或允诺构成要约的关键在于其内容必须具体且明确，否则将被视为要约邀请。究竟商品房预售广告需要满足哪些条件才能被视为内容具体确定呢？一般从以下两个方面作出对“具体明确”的认定。其一，开发商的宣传中是否有准确、具体的数字、数据、图片说明，比如对容积率、绿化面积、房屋层高、房屋结构、交房日期、设备名称等的详细标注或描述；其二，若没有前述具体数据、图片，则结合一般社会标准，看是否存在歧义或不同的解释。需注意的是，“法式豪华宫殿”“尊贵五星品质”“近”“大约”等模糊性表述词汇，因无客观衡量标准，故不属于具体明确的说明或允诺。“对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响”在司法实践中并无具体明确的标准，需考虑购房者的心理期待因素及房屋品质、环境等因素，以购房者本人的合理个性化需求为主，结合说明允诺的内容对房屋价格的影响来进行综合判断。在当今社会个体价值判断标准多元的背景下，关于重大影响的判定，需结合具体情形分析，不可一概而论。考虑到购房者的生活背景与需求各不相同，进行全面详尽的调查在现实中既不可行，又会大幅增加诉讼成本并降低效率。故而，当购房人决定购买某商品房的心理正是受预售广告的影响，且该广告内容直接激发了购房人的购买欲望时，应视为该广告对商品房买卖合同的订立具有重大影响。如（2020）浙07民终1953号案件中，法院认为某公司在售楼过程中承诺傅某的外孙可就读某县实验小学，这一承诺内容清楚、明确，傅某基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，所以承诺应视为要约，对房地产公司具有约束力，现某公司不能兑现承诺，已构成违约。简而言之，鉴于“重大影响”一词在文义上的模糊性，每个人的理解通常也不一致，实践中往往依据购房者对房屋性质、环境的合理心理预期等情况，由审判者凭借实践经验来认定。结合前文的分析来看，本案两审判决的理由及结果都值得商榷。第一，案涉小区大门系规划范围内（红线范围内）的公共设施，符合能构成要约的说明允诺的范围；第二，开发商前期对于大门尺寸和外观作出具体数字及图片的具体明确的说明，宣传内容系具体明确；第三，案涉大门对合同订立和房屋价格的确定具有重大影响，由于案涉小区所处区域有多家定位相似且存在竞争关系的楼盘，各楼盘的开发商在前期的销售宣传过程中，都将小区大门的造型设计、尺寸大小作为重点宣传内容，期望以此打动消费者，影响消费者的购房决策。成都某置业公司更是在多个平台的宣传中重点凸显大门作为小区门面的重要性，且该板块的目标客户群体皆为有较高消费能力，对生活居住的环境、品质等有较高要求的购房者，从该类购房者的角度理解，案涉小区的豪华大门无疑是其在与同板块其他高档小区进行售房竞争中的显著优势，它构成与相似定位小区的差异化亮点，否则王某也不会竭力阻止开发商擅自重建大门的行为。因此，成都某置业公司前期对大门的宣传符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，构成要约，系合同内容，成都某置业公司违反这一合同内容，应当承担违约责任。
张晓远 博士
四川大学法学院副教授、硕士生导师
四川蜀鼎律师事务所管委会主任
四川省优秀律师。四川大学法学院副教授，民商法专业硕士研究生导师，中国法学会婚姻家庭法学研究会理事，四川大学法律大数据实验室副主任，四川大学市场经济法治研究所副所长。
密切关注法学及律师业界前沿理论与实务问题，积极进行理论研究，研究方向主要包括民法学、合同法学、婚姻家庭法学、房地产法学等。已公开出版的学术著作《婚姻家庭继承法学》《婚姻家庭法新论》《民商法学》《合同法学》等20余部，在《法学杂志》《民商法论丛》等学术刊物上发表法学论文30余篇.
📞电话：13908227805
执业以来致力于民商事相关领域的研究，擅长民商事诉讼及非讼业务，公司法律顾问、兼并与收购、资产重组及上市等公司法律事务，多次为政府及国企提供法律顾问服务。与其同时，密切关注法学及律师业界前沿理论与实务问题，积极进行理论研究，具有良好的律师职业道德、深厚的法学理论功底、丰富的实践办案经验和精湛娴熟的专业技能，充分维护当事了人的合法权益，树立了良好的律师形象，赢得了社会和当事人的广泛赞誉。
四川大学法学院、获得法律硕士学位。秉持“尽心尽责、专业高效”的执业理念，长期致力于公司法律事务、刑事辩护等律师业务。李妍君律师已成功办理百余件刑事、民事、经济案件，案件总标的高达二百亿元。迄今为止为为山东高速四川产业发展有限公司、民生物流有限公司、民生国际装箱运输有限公司、恒康医疗集团股份有限公司、成都市娱乐协会等多家国有企事业单位、上市公司等提供常年法律顾问服务；也为众多刑事犯罪嫌疑人或被告人提供了卓有成效的辩护与法律帮助。
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