“从程序驳回到实体审查，蜀鼎律师为个体维权业主打开行政诉讼大门”--某业主诉成都市某区住交局未依法处理投诉举报行政诉讼案近年来，开发商违规处分小区公共空间问题愈演愈烈。据中国消费者协会2022年报告，房产类投诉中“公共空间侵占”占比达34.7%，仅成都地区就有超过200个楼盘因绿地、屋顶等权属争议引发群体投诉。业主维权往往陷入“投诉-主管部门推诿-行政诉讼不予受理-民事诉讼被驳回”的死循环。行政机关多以“合同纠纷”为由不予查处。但是，对于不予查处提起的行政诉讼中，法院则常以投诉的个体业主不具有行政诉讼原告主体资格为由不予立案。在此背景下，合法权益被开发商违法行为所侵犯的业主维权举步维艰。本案通过行政诉讼程序确认个体业主主体资格，为破解这一困局提供了司法范本。本案原告为成都某楼盘业主，其在购房后发现该楼盘开发商存在擅自将小区规划的公共绿地及地下空间通过与部分业主签订“补充协议”的方式，变相出售给特定业主的行为，于是将该违法行为投诉到了成都某区住交局。该业主认为，《民法典》第274条明确规定建筑区划内的绿地属于业主共有，除非属于城镇公共绿地或通过合法程序（如规划文件、产权登记）明示为个人专有。开发商在未取得专有产权登记或经业主大会表决同意的情况下分割、出售公共绿地和地下公共空间的行为，属于非法处分共有财产且违反小区的规划许可，应由主管部门予以查处并责令整改。住交局接到投诉后，仅回复“建议通过民事诉讼解决”，未予行政处罚。原告遂以行政不作为提起诉讼，一审法院以“共有权益需业主共同主张”为由驳回起诉。蜀鼎所李妍君律师代理案件后，提起上诉，最终的二审法院撤销了一审裁定，指令一审法院立案处理。一审本院认为，根据《四川省物业管理条例》规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，本案原告以开发商变相出售公共绿地及公共地下空间为由，申请行政机关对开发商进行查处的行为，属于应由业主共同决定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，原告无权处分全体业主的权利。李妍君律师认为，单独业主对投诉处理结果具有诉权，具体理由如下：首先，《四川省物业管理条例》规定的是业主内部管理事务，不适用于行政诉讼主体资格的认定。行政诉讼的主体资格认定应依据《行政诉讼法》及相关司法解释，而非业主自治规则。其次，《最高人民法院关于适用<行政诉讼法》 的解释》第十八条只是规定业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。并未进一步禁止个体业主对涉及其专有部分权益的行政行为提起诉讼。最后，原告作为购房者，在商品房小区范围内享有专有部分权益，在专有部分权益受损的情况下，由单个业主提起诉讼，并不违反对涉及共有利益的事项共同管理、共同决定、共同处分的原则。《最高人民法院关于适用〈行政诉讼法〉的解释》第十二条明确规定：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：……（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的”。 原告作为购房者，支付的房款既包含对专有部分的所有权，也包含对共有部分，如本案中的“公共绿地、公共地下空间”的共有权和使用权，第三人违反规划许可，私自销售共有部分的行为，既损害了业主共有利益，也当然损害了上诉人的个人合法利益，上诉人系利害关系人。3、最高院的指导意见明确规定了本案属于应该予以立案的情形《最高人民法院关于进一步保护和规范当事人依法行使行政诉权的若干意见》第十三条指出：“当事人因投诉、举报、检举或者反映问题等事项不服行政机关作出的行政行为而提起诉讼的，人民法院应当认真审查当事人与其投诉、举报、检举或者反映问题等事项之间是否具有利害关系，对于确有利害关系的，应当依法予以立案，不得一概不予受理”。本案原告认为其所在小区开发商违法出售业主共有部分产权的行为，损害了包括原告在内的众多购房者的合法权益。在此情况下，原告向作为主管机关的住交局进行投诉，并对住交局作出处理结果不服的，只要原告是所涉小区购房者，当然就是利害关系人，法院应该立案。本案二审法院采信了李妍君律师的代理意见，认为原告在其所在小区开发商未取得独立产权登记及规划许可，变相出售公共绿地及公共地下空间的情况下，向行政机关投诉，并对行政机关作出的处理结果不服提起诉讼的，法院应当先行受理。故二审法院撤销了一审裁决，指令一审法院立案受理。本次案件中，李妍君律师协助小区业主跳出了“投诉-主管部门推诿-行政诉讼不予受理-民事诉讼被驳回”的死循环，使得案件能够进入到实质审查环节。通过该案件的实质审查，既可以查明开发商的行为是否存在违法，又可以为此后衍生出来的与开发商之间的民事赔偿诉讼、与特别业主之间关于共有部分使用权纠纷等案件提供夯实的证据材料和请求基础。本案的成功代理，不仅体现了四川蜀鼎律师事务所在行政诉讼领域对专业能力的执着追求与对案件细节的精准把握，也为类似案件的办理提供了可借鉴的实务范本。
- 律师简介 -
四川天府新区中央法务区破产管理人协会监事。李律师长期从事企业破产重整与清算、民商事诉讼、公司法及经济类犯罪刑事辩护等律师业务。李妍君律师成功办理了大量刑事、民事、经济等诉讼案件与非诉案件，总标超二百亿元，也为多名刑事犯罪嫌疑人或被告人提供了卓有成效的法律帮助。现为山东高速四川产业发展有限公司、民生物流有限公司、民生国际装箱运输有限公司、恒康医疗集团股份有限公司、成都西部泰力智能设备股份有限公司、成都市娱乐协会等多家国有企事业单位、上市公司常年法律顾问律师。📞电话：18328592441
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