作者简介：张晓远 ，法学博士，四川蜀鼎律师事务所律师、执行主任，四川省优秀律师。四川大学法学院副教授，民商法专业硕士研究生导师，中国法学会婚姻家庭法学研究会理事，四川大学法律大数据实验室副主任，四川大学市场经济法治研究所副所长。
文章来源：本文原载《西南民族大学学报（人文社会科学版）》，2021年第5期。为方便阅读，注释从略。点击下方“阅读原文”，访问四川大学“智慧法治”超前部署学科官方网站，查看全文。
内容提要：婚前按揭房屋的原始价值当中凝结了夫妻一方的婚前首付款、婚前已还贷款以及婚后共同还贷款项等三部分款项，婚前按揭房在性质上应该属于夫妻个人财产和夫妻共同财产的混合。应该根据婚前按揭房屋的具体情况，综合考虑多种因素来判断其产权归属。在离婚财产分割时，以婚前首付款以及已偿还贷款的数额与婚后偿还贷款的数额的比例，计算夫妻个人财产与夫妻共同财产的份额。在具体分割夫妻财产时，再计算应该对个人财产返还的数额。
基金项目：科技部国家重点研发计划课题“家事纠纷案件的家庭成员权益智能分析技术及民商事案件审判集成平台研究”(2018 YFC 0831906)阶段性成果。
《西南民族大学学报》（人文社会科学版）
2021年第5期
近年以来，随着房价的快速上涨，按揭买房和父母出资买房成为年轻人结婚时购置婚房的两种主要途径。如果采取按揭买房，夫妻一旦离婚，按揭贷款尚未还清。“这种婚姻比贷款短命的现象，大抵是现代社会的共性。”[1]因按揭房屋涉及复杂的法律关系，该房产如何归属与分割、如何补偿等就成为离婚纠纷案件中的热点和难点问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称“《婚姻法司法解释（三）》”）第10条对婚前按揭买房的归属认定及增值补偿进行了专门的规定，在理论界和实务界都引发了激烈的争论。《民法典》对婚前按揭房的归属与分割没有做出相应的规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称“《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》”）第78条继续沿用了《婚姻法司法解释（三）》第10条的规定，争议依然存在，婚前按揭房屋产权归属与分割应考量的具体因素、婚前按揭房屋权属认定的规则、离婚财产分割时增值补偿规则等均有研究之必要。
二、婚前按揭房屋的产权归属
（一）婚前按揭房屋的界定
按揭源于英美法系衡平法中物的担保制度。[2]（P.98）我国内地的按揭是从香港引入，由深圳建设银行首次推行后，遂逐渐在大陆房地产市场传播开来的。[3]（P.280）现在中国习惯将银行开展的“个人购置商品房抵押贷款”业务称为“按揭”，具体是指购房人依据与房地产开发商签订的房屋买卖合同向房地产开发商支付首付款，其余房款向银行贷款。购房人将房屋买卖合同项下的权益抵押给与房地产开发商签约的银行，银行将剩余房款贷款给购房人，并以购房人名义直接支付给房地产开发商，购房人则依约分期还款给银行，直至还清所有本息。在此期间，该房屋产权登记之后，办理房屋抵押登记手续。若购房人不能按期归还贷款，则按揭银行有权将该房产变价并优先受偿，或由房地产开发商承担连带保证责任。与英美法上的按揭以及大陆法系中的让与担保不同的是，我国实践中的按揭并不存在将购房者的所有权转让的环节，也不存在回赎的过程。[4]由此可见，按揭买房主要涉及三方主体：购房人（按揭人）、房地产开发商、贷款银行（按揭权人）。各主体相互之间共产生四种法律关系：购房人与房地产开发商之间的房屋买卖合同关系，购房人与贷款银行之间借款合同关系以及抵押担保合同关系，房地产开发商与贷款银行之间的保证合同关系等。婚前按揭买房，是指夫妻一方在婚前签订房屋买卖合同，支付首付款并向银行按揭贷款，婚后夫妻双方共同偿还贷款。婚前按揭买房涉及的法律关系复杂，按揭还款时间跨度较长，购房资金来源多元化，导致婚前按揭房屋的产权归属和分割补偿变得更加困难和复杂。在现实生活中，夫妻按揭买房主要包括以下几种情形：一是婚前夫妻一方以个人名义签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚前取得房屋所有权，产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还贷的；二是婚前夫妻一方以个人名义签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后取得房屋所有权，产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还贷的；三是婚前夫妻双方共同支付首付款，以夫妻一方名义签订房屋买卖合同并向银行贷款，婚前或婚后取得房屋所有权，产权登记在夫妻一方名下，婚后以夫妻共同财产还贷的；四是婚前夫妻双方共同支付首付款，以夫妻双方名义签订房屋买卖合同并向银行贷款，婚前或婚后取得房屋所有权，产权登记在双方名下，婚后以夫妻共同财产还贷的；五是婚后以夫妻一方或双方名义签订房屋买卖合同，夫妻一方或双方支付首付款并向银行贷款，婚后取得房屋所有权，产权登记在夫妻一方或双方名下的；六是无论婚前或婚后按揭买房，无论是以夫妻个人名义或夫妻双方名义签订房屋买卖合同，离婚时尚未取得房屋所有权的。第一种情形，房屋属于夫妻一方的婚前个人财产，理论上没有争议，只是产权一方应对夫妻另一方如何补偿，尚有争议。第二种情形，《婚姻法司法解释（三）》第10条与《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第78条做出了明确的规定，规则明确，但争议较大。第三种情形，夫妻双方共同支付首付款并共同承担还款责任，房屋应属于夫妻共同财产，但非产权登记一方应对夫妻双方共同支付首付款的事实负举证证明。第四种情形和第五种情形，房屋属于夫妻共同财产无任何争议。第六种情形，应该依照《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第77条的规定，人民法院根据具体情况判决由当事人使用，不宜判决房屋所有权的归属，待取得房屋产权证后，夫妻一方再向人民法院提起诉讼。本文主要研究夫妻一方婚前按揭买房婚后共同还贷的情形。《民法典》第1062条规定了夫妻共同财产的范围，第1063条规定了夫妻个人财产的范围，同时，第1062条和第1063条分别规定了“其他应当归共同所有的财产”和“其他应当归一方的财产”的兜底条款，在法律没有明确规定的情况下，其他财产或归入夫妻共同所有或归夫妻一方个人所有。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（以下简称“《婚姻法司法解释（一）”》）第19条规定，夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。《婚姻法司法解释（二）》第11条规定，一方以个人财产投资取得的收益，归夫妻共同所有。在《婚姻法司法解释（三）》出台之前，因关于婚前按揭房的立法规定缺失，各省高级人民法院纷纷发布与婚前按揭房的归属与分割相关的解释和补充规定。上海市高级人民法院原则上是以产权登记作为婚前按揭房归属的判断标准；[5]江苏省高级人民法院以房屋产权证取得的时间来判断婚前按揭房屋的产权归属；[6]河南省高级人民法院是以婚前已付款与婚后共同还贷的比例大小来确定婚前按揭房屋的产权归属，即婚后共同还贷的数额超过婚前支付的首付款及已还贷款数额的，该房屋应该认定为夫妻共同财产。否则，属于一方的婚前个人财产。[7]由此可见，各省高级人民法院认识到了影响婚前按揭房产权归属判断的重要因素，如登记的产权人、产权登记时间、资金来源及其比例等。只是各省各有侧重，分别以其中的一个要素作为判断婚前按揭房归属的标准。从而导致各地认定标准不同，司法认定结果不统一，影响司法的权威与公正。针对司法实务中的分歧，2011年最高人民法院《婚姻法司法解释（三）》颁布，第10条在产权归属的确认方面，与上海市高级人民法院的意见一致，原则上采用产权登记作为婚前按揭房权属的判断标准。在婚后房屋增值的分配方面，与江苏省高级人民法院的意见一致，非产权一方有权分取婚后还贷款部分的一半及其相应的增值。2020年《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》的第78条与《婚姻法司法解释（三）》第10条内容一致。（三）对《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第78条的评价婚前按揭房屋的归属是司法实务当中争议的热点问题之一，《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第78条将婚前按揭房屋的产权归属于婚前购房一方，对于配偶的另一方考虑共同还贷的实际情况及相应房产增值而给予合理的补偿。统一了司法认定的规则，避免同案不同判的情况。赞成者认为，婚后房屋物权的取得并非凭空取得，而是依据婚前的债权转化而来。因此离婚时判归产权登记一方相对合理。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理易于操作，也符合合同相对性原理。[8]而更多的学者则对该条款表达了批评与质疑。有学者认为，该规定没有考虑我国目前夫妻住房普遍是登记一方名下而推定共有的现实状况，违背了基本法律和国家保护婚姻家庭的客观需要。[9]《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第78条有合理进步的一面，也有不足的地方。第78条合理进步的一面体现在以下几个方面：第一，明确规定了协议优先原则，充分尊重当事人的意思自治，夫妻双方协议不成的，才依据该规则处理；第二，明确人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，是“可以”而不是“应当”，预留了自由裁量权的空间，并没有排除根据特殊情况判决归非产权登记一方所有的可能；第三，考虑到了非产权登记一方对房屋的贡献，明确了房屋的婚后增值可以在夫妻之间进行合理分配，一定程度上体现了公平；第四，明确了离婚时法院根据《民法典》第1087条第1款规定的原则，即照顾子女和女方利益的原则，判决产权登记一方对另一方进行补偿。这充分体现了对妇女、儿童等弱势群体利益的保障。尽管第78条有以上合理进步的一面，其不足之处仍非常明显。主要体现在以下方面：第一，第78条落实了物权法不动产变动的规则，却忽略了婚姻法的伦理性和特殊性，不利于家庭成员利益的保障和维护婚姻家庭的和谐稳定。对于婚前按揭房屋，夫妻双方通过婚后还贷对该房屋均进行了相应的投资，做出了一定的贡献，婚前首付款仅仅是房屋价款的其中一部分。如果不考虑婚姻期间夫妻共同还贷的时间长短、共同还贷在总房款中所占的比例，只顾落实物权法的不动产变动规则和公示公信原则，依据不动产登记，将婚前按揭房屋一概认定为夫妻一方的个人财产，欠缺合理性。有学者认为，采取登记主义的房产分割方法，实际上让家庭中的另一方以无息贷款的形式支持房屋产权登记人获得更大的暴利，这无疑是家庭中的隐性剥削。[10]该条款确立的“谁首付谁登记”“谁首付谁所有”的司法原则，明显是在进一步刺激婚姻双方或双方父母争夺首付，以至于精明的丈母娘“不要彩礼要首付”，婚姻尚未成立，夫妻双方就在相互算计，导致了婚姻信任基础的丧失。而且《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第78条虽然着眼于降低市场的交易成本，实际上却可能增加家庭的交易成本，甚至由此增加市场的交易成本。[11]（P.36）婚前按揭房屋认定为产权登记一方的个人财产，会导致“铁打的房子、流水的媳妇”，降低产权登记一方的离婚成本，提高离婚的概率，影响婚姻家庭的和谐稳定。第二，该条款适用条件严苛，大量的夫妻按揭买房的情况不能适用该条款。根据《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第78条的规定，适用该条款须具备以下几个条件：1.一方婚前以个人名义签订不动产买卖合同；2.以个人财产支付首付款并在银行贷款；3.婚后用夫妻共同财产还贷；4.不动产登记于首付款支付方名下；5.夫妻双方不能协商一致的。这五项条件缺一不可，导致其适用范围狭窄，现实生活是很复杂的，大量的夫妻按揭买房的情形仍然无法可依。如通过其他方式借款或筹措资金的情形、双方共同出资以一方名义给付首付款的情形以及一方支付首付款但登记在对方名下的情形等。第三，该条款忽略了家事劳动的价值和非首付一方失去的机会成本。夫妻双方的劳动分工导致了家庭收入的最大化，简单地将该按揭购买的不动产所有权认定归产权登记一方，不利于对家事劳动做出更大贡献的妇女权利的保护。婚前按揭房屋实际上属于个人财产与共同财产的混合。房屋所有权的原始价值，实际上是由按揭贷款一方的婚前首付款或者偿还的银行贷款，以及婚后夫妻共同偿还的银行贷款所构成。婚后取得的房屋是个人财产与共同财产的混合。该条款没有考虑夫妻非首付一方失去的机会成本。婚前夫妻一方支付首付按揭买房，婚后夫妻共同还按揭，实际上导致另一方放弃或丧失了购买自己住房的机会，虽然婚后也通过还贷款为该房屋的保有或增值做出了贡献，但一直是在“为他人做嫁衣裳”，永远失去了拥有自己房屋的可能。第四，该条款与《民法典》婚姻家庭编及其司法解释相矛盾。首先，该条款与《民法典》第1062条、第1063条相冲突。作为无偿取得的典型，夫妻一方婚后的继承、赠与所得原则上都是共同财产，仅在继承人或赠与人有相反意思表示时才例外构成个人财产。据此类推适用，其他无偿取得且不涉及第三人意愿的婚后收益，包括婚前按揭房屋的婚后增值，就都应该属于共同财产。[12]其次，该条款与我国的夫妻债务制度相矛盾。根据《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第33条的规定：“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外”。用于婚后家庭共同生活的婚前个人债务，为夫妻共同债务。这里的个人债务，既包括按揭借款也包括普通债务，如果婚前的按揭房不是商业用房，而是很明显的用于婚后家庭共同生活的，依法理这种按揭贷款应当属于夫妻共同债务。[9]既然婚前按揭买房的债务属于夫妻共同债务，婚前按揭房屋就应该属于夫妻共同财产。最后，该条款与《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第26条的规定相冲突。依据该条的规定，夫妻一方个人财产的自然增值属于个人财产。因此，婚前按揭房屋在认定为支付首付款一方个人财产的情况下，该房屋的婚后增值应属于自然增值，应该为支付首付款一方的个人财产，但第78条又规定，婚前按揭房屋中婚后共同还贷部分所对应的增值，产权登记一方应该向非产权登记方予以补偿。
婚前按揭房屋涉及的法律关系复杂，还贷周期较长，产权登记、出资主体、还款比例、家庭状况也存在差异，婚前按揭房屋的产权归属认定很难一概而论，应该根据每个案件的具体情况，综合多种因素，充分考虑婚姻家庭的伦理性与特殊性，在尊重意思自治、照顾子女与女方利益、保护弱势群体利益原则的基础上公平认定。认定婚前按揭房屋的产权归属，应该充分考虑婚姻法的伦理性与特殊性。在调整婚姻家庭领域的财产关系时，婚姻法应作为特别法优先于物权法而适用。婚姻法不仅延续了财产共有的传统，也反映了夫妻同甘共苦、共同投资、共担风险的家庭伦理。[13]非产权登记的配偶一方之所以在婚姻关系存续期间以夫妻共同财产归还婚前按揭房屋的贷款，并可能丧失投资获得收益的机会，是基于在婚姻家庭延续的情况下，对婚姻家庭带来共享利益的合理期待。[14]婚姻房产登记既可能是体现夫妻双方的合意，也可能是基于传统的生活习惯，同时又有法定夫妻财产制的影响。因此，不能单纯依据物权法规定的不动产登记制度，来判断婚前按揭房屋的产权归属。婚姻立法的基本价值取向是维护婚姻家庭的和谐稳定，保护弱势群体的合法权益。亲属财产制度的具体构建应该符合婚姻法的价值取向。根据《民法典》第1062条、第1064条的规定，我国的法定财产制是限定的婚后所得共同制。婚后取得的房产不一定都是夫妻共同财产；而婚姻关系存续期间登记于一方名下的房产，除非有法律的特别规定或夫妻双方的特别约定，仍属于夫妻共同财产。夫妻双方不是基于不动产登记，而是基于其夫妻身份和法定财产制直接取得房产共有权的。根据《民法典》第1065条的规定，夫妻可以约定婚前或婚后的财产的归属，该约定对夫妻双方具有约束力。婚前按揭房屋的产权归属应充分尊重夫妻双方的约定。物权法上的不动产登记，目的在于公示，将物权变动向社会公开，从而产生登记生效和登记对抗的效力，基于物权公示公信原则，登记的权利推定为正确。虽然，在婚姻法领域不能仅仅依照不动产登记来判断夫妻财产的归属，但不动产登记在婚姻法领域中仍然具有公示公信的效力，不动产登记在物权归属的判断上仍具有一定的意义。比如，婚前按揭房屋在婚后加名，登记在夫妻双方的名下，则该婚前按揭房屋应属于夫妻共同财产。婚前房屋首付款的支付情况和婚后共同归还贷款的情况均会在一定程度上影响按揭房屋的归属。如果首付款是夫妻双方共同出资，或者由夫妻双方父母共同出资，但以一方名义签订房屋买卖合同并支付首付款，则婚前首付和婚后还贷均由夫妻双方承担，该婚前按揭房屋应属夫妻共有财产。婚后共同还贷延续的时间和婚后还贷与婚前首付及还贷的比例，也应该成为考量的因素。婚后还贷时间越长，婚后还贷的比例就越高，如果婚后还贷的总额超过婚前首付及还贷的总额，该房屋认定为夫妻共同财产，会更为合理。《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第78条虽然规定了照顾子女和女方利益原则的适用，但适用的前提是确定一方对另一方进行房屋增值补偿。笔者认为，不仅仅是在增值补偿时适用照顾子女和女方利益原则，也应该按照该原则来判断婚前按揭房屋的归属。离婚时，如果非产权登记一方直接抚养子女。法院在认定婚前按揭房屋产权归属时就应该充分考虑未成年子女的需要，考虑到生活环境的改变可能会影响子女的健康成长，或者是无房的境地会使子女及其直接抚养的父母生活更加艰难，直接影响其健康成长，则应该将婚前按揭房屋的产权归属于非产权登记一方。离婚时，也应该考虑女方对家庭的付出和家事劳动的贡献，以及离婚后的生活需要和男女双方的住房情况，对女方进行倾斜性保护。如上所述，婚前按揭婚后夫妻共同还贷的房屋，既有夫妻一方个人财产的贡献，也有夫妻双方共同财产的贡献。婚后取得的房屋所有权并非婚前一方所取得债权的自然转化。如果夫妻一方婚前支付房屋全款，婚后办理房屋产权证书，将该房屋所有权理解为婚前一方债权的自然转化，还有一定的道理。但婚前按揭婚后共同还贷的房屋，仅有夫妻一方的婚前首付款和部分已还贷款是不足以自然转化为房屋所有权的，之所以能够在婚后取得房屋所有权，还有婚后夫妻的共同还贷行为。因此，买受人取得的房屋所有权的价值，实际上是由买受人婚前的首付款或者偿还的银行贷款加上买受人婚后用夫妻共同财产偿还的款项转化而来。[15]婚前一方的首付款和部分已还贷款与婚后共同财产归还的银行贷款共同凝结在房屋所有权的原始价值当中。基于共同投资的理念，婚前按揭房屋中夫妻共同财产和夫妻个人财产，彼此之间的经济往来构成了相互投资，彼此可以按照投资比例分享收益和分担风险。[12]因此，婚前按揭房屋应该是个人财产与夫妻共同财产的混合。离婚时，应综合考虑多种因素来判断婚前按揭房屋的产权归属。
有学者认为，房屋的增值部分属于孳息或自然增值，因此按照物权法原理应归原物所有人，不因婚后取得而转化为夫妻共同财产。[16]（P.398）因此，若房屋增值主要是因为婚后夫妻双方对该房屋的修缮、装修、或者扩建投入而形成，则应属于主动增值，[17]（P.332）而婚前按揭房屋的房价因市场规律上涨而产生的增值则应属于被动增值。还有学者认同夫妻共同还贷为房屋增值做出了贡献，因此虽然房价上涨产生的房屋增值应属被动增值而归属于房屋所有人，但同时房屋所有人应合理补偿另一方。以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定的贡献（免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权人行使抵押权的风险），因此该房屋在婚姻关系存续期间的增值是双方共同努力的结果。[18]婚内共同还贷使得夫妻共同财产的部分资金专门投入到一方所有的按揭房中，客观上对另一方在婚内其他可能的投资消费机会产生了影响。有学者认为，一方的个人财产由于他方或双方所支付的时间、金钱、智力、劳务而增值的，应属于主动增值，该增值部分属于共同财产。[8]夫妻共同偿还贷款，是夫妻一方直接对另一方婚前财产做出贡献，房屋增值的产生体现了“夫妻协力”，共同还贷所占的比例部分应当作为夫妻共同财产。[19]夫妻一方的劳动价值也是对家庭的贡献，将房屋增值视为主动增值归夫妻共同共有，符合我国目前的家庭生活状况及伦理观念。[20]夫妻一方享有对房屋的投资权，其应获得的房屋增值收益可以按照其投资在总房产价值中所占的比例获得。[21]也有学者主张适用“婚姻命运共同体”理论，基于我国婚后所得共同制的立法精神，夫妻双方除了劳动所得共同，还应运气所得共同。[12]婚姻中的无偿所得，以典型的赠与和继承所得为例，其所得原则上是共同财产，而对第三人意思的尊重为例外，可举重以明轻，类推出无关乎第三人意思的增值作为无偿所得也应为共同财产。[22]将婚前按揭房屋的婚后增值理解为主动增值，理由过于牵强，共同还贷是履行合同债务，与房价的上涨没有直接的因果关系。而婚姻命运共同体理论则把个人财产婚后的所有收益不加区别的全部归于夫妻共有，不符合目前中国的现实生活。婚前按揭房屋婚后的增值主要是基于通货膨胀、市场行情等因素而发生的，应该属于自然增值，按照《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第26条之规定，该房屋增值应该属于夫妻个人财产。但基于共同投资的理论，该房屋增值同时也属于夫妻双方的投资获得的收益，理应有夫妻双方共享。如上文所述，如果婚前按揭房屋被认定为夫妻共同财产，则不存在对房屋增值的补偿问题。如果婚前按揭房屋被认定为婚前一方的个人财产，离婚时，才涉及就房屋增值向夫妻另一方补偿的问题。《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第78条并没有对房屋增值的具体计算方式作出明确的规定，实务中的计算十分混乱，理论界和实务界也未达成一致的意见。基于此，不同学者提出了不同的计算公式，常见的有以下几种计算方式：第一种计算方式，双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款（总房款本金+已还利息）×离婚时房屋的市场价值。[8]该计算方式是以夫妻婚后共同还贷部分除以实际总房款，该总房款只包含了总房款的本金和已经归还的利息，尚未归还的利息没有计算在内。算出共同还贷在购买房屋成本中所占的比例，然后将该比例乘以房屋现在的市场价格，得出共同还贷及增值，非产权登记方得到的补偿即为该共同还贷及增值的一半。第二种计算方式，共同还贷增值=共同还贷÷总房款（房价款+利息）×（不动产现值－总房款），非产权登记方所得的补偿款=（共同还贷+共同还贷增值）÷2。[23]用共同还贷除以总房款，得出共同还贷在总房款中所占比例。用不动产现值减去总房款得出房屋的整体增值，用共同还贷占总房款的比例乘以整体增值得出共同还贷增值。非产权登记方所得补偿款即为共同还贷和其增值之一半。第三种计算方式，采用分步计算法，将共同还贷及增值从整体上理解为增值后的共同还贷，而不是将共同还贷和增值分开计算。先计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本（购买时不动产价格+银行利息+其他费用），再计算增值后的共同还贷，增值后的共同还贷=共同还贷×不动产升值率。非产权登记一方所得的补偿为增值后的共同还贷的一半。[24]该计算方式在计算不动产成本时，考虑到了其他的费用，具有一定的合理性。但不动产成本当中将银行的所有贷款利息计算在内，对非产权登记一方是不公平的。除此之外，司法实务当中还采用了其他多种计算方法，标准极度混乱。以上的计算方法均存在很大的争议，也都存在不合理性。笔者主张婚前按揭房屋属于个人财产与共同财产的混合，因此，离婚时，只需按照婚前支付首付款及偿还贷款的数额与婚后偿还贷款的数额的比例，即可确定个人财产与共同财产的各自份额，再依法对个人财产予以返还或对共同财产进行分割。这样的计算方式简单方便，也相对合理。
鉴于《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第78条的缺陷，需要通过新的立法或司法解释对婚前按揭房屋产权归属与分割制度予以规范构造。新的立法或司法解释可以从以下几个方面规范我国夫妻一方婚前按揭房屋产权归属与分割。婚前按揭房屋涉及复杂的法律关系，在产权认定上很难一概而论，应该综合考量多种因素综合判断。这些需要考量的因素主要包括：婚姻法的伦理性与特殊性，我国的夫妻法定财产制，不动产登记的效力，婚前按揭房屋的首付情况及还款情况，以及考虑照顾子女和女方利益的原则等。婚前按揭房屋的原始价值当中凝结了夫妻一方的婚前首付款、婚前已还贷款以及婚后共同还贷款项等三部分款项。因此，婚前按揭房在性质上应该属于夫妻个人财产和夫妻共同财产的混合。应该根据婚前按揭房屋的具体情况，综合考虑多种因素来判断其产权归属。具体而言：（1）婚前夫妻一方签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后夫妻双方共同还贷，不动产产权登记于首付款支付方名下的，如果婚姻存续时间较短，婚后共同还贷部分少于婚前首付款和婚前已归还贷款部分的，该房屋一般应该认定为产权登记一方的婚前个人财产。离婚时，由产权登记一方向配偶另一方返还婚后共同还贷部分的一半，并支付相应的增值补偿。（2）婚前夫妻一方签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后夫妻双方共同还贷，不动产产权登记于首付款支付方名下的，如果婚姻存续时间较长，婚后共同还贷部分多于婚前首付款和婚前已归还贷款部分的，该房屋一般应该认定为夫妻共同财产。离婚时，先将夫妻一方婚前支付的首付款和已归还的银行贷款及其相应的增值分割给夫妻一方，然后再由夫妻双方对剩余的夫妻共同财产进行分割。（3）婚前夫妻双方基于共同购房的目的共同出资，但由夫妻一方以个人名义签订房屋买卖合同并支付首付款并在银行贷款，不动产产权登记于首付款支付方名下的，婚后夫妻双方共同还贷的，离婚时，该房屋应该认定为夫妻共同财产。（4）婚前夫妻一方签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后夫妻共同还贷，不动产产权登记于首付款支付方名下的，但婚后通过加名，该房屋登记在夫妻双方名下的。基于夫妻约定财产制，离婚时，该房屋应认定为夫妻共同财产。（5）婚前夫妻一方支付首付款并在银行贷款买房，但以夫妻另一方名义签订房屋买卖合同，婚后房屋所有权登记夫妻另一方名下的，除非有明确赠与的意思，一般也应该认定为夫妻共同财产。当然，法院也可以依据照顾子女和女方利益原则，考虑家庭的具体情况，判决婚前按揭房屋归属非产权登记一方所有。目前，我国理论界和实务界提出了多种关于婚前按揭房屋增值补偿的计算方法。这些计算方法大多数计算过程复杂，让人难以理解，而且均存在一定的不合理性。笔者主张，婚前按揭房屋应该属于夫妻个人财产与夫妻共同财产的混合。因此，在离婚财产分割时，以婚前首付款以及已偿还贷款的数额与婚后偿还贷款的数额的比例，计算夫妻个人财产与夫妻共同财产的份额。在具体分割夫妻财产时，再计算应该对个人财产返还的数额。这样的计算方式简单易行，而且容易理解。关于婚前按揭房屋产权归属与分割的新法律解释可以规定：“婚前夫妻一方签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后夫妻双方共同还贷，不动产产权登记于首付款支付方名下的。如果婚后共同还贷部分少于婚前首付款和婚前已归还贷款部分的，该房屋可以认定为产权登记一方的婚前个人财产。离婚时，由产权登记一方向配偶另一方返还相应的补偿款。该补偿款可按照以下公式计算：补偿款=离婚时房屋的市场价值×婚后共同已还贷款÷（首付款+婚前已还贷款+婚后共同已还贷款）÷2。如果婚后共同还贷部分多于婚前首付款和婚前已归还贷款部分的，该房屋可以认定为夫妻共同财产。离婚时，先将夫妻一方婚前支付的首付款和已归还的银行贷款及其相应的增值补偿给夫妻一方，然后再由夫妻双方对剩余的夫妻共同财产进行分割。该补偿款可按照以下公式计算：补偿款=离婚时房屋的市场价值×（首付款+婚前已还贷款）÷（首付款+婚前已还贷款+婚后共同已还贷款）。”
律师简介：
法学博士，四川蜀鼎律师事务所律师、执行主任，四川省优秀律师。四川大学法学院副教授，民商法专业硕士研究生导师，中国法学会婚姻家庭法学研究会理事，四川大学法律大数据实验室副主任，四川大学市场经济法治研究所副所长。
执业27年，具有十分丰富的律师执业经验。特别擅长处理民商事合同纠纷、公司法律事务、基础建设与房地产法律事务、金融法律事务、婚姻家庭继承纠纷、知识产权纠纷等律师业务。长期为华神科技（股票代码000790）、恒康医疗（股票代码002219）等多家上
市公司以及多家国有企业提供常年法律顾问服务及其他法律服务。办理房地产、建设工程、婚姻家庭等各类诉讼案件和非诉讼事务上千件。其中有数件为最高法院审理的有重大影响的案件。作为全国多家仲裁机构仲裁员，审理各类仲裁案件数百件。
密切关注法学及律师业界前沿理论与实务问题，积极进行理论研究，研究方向主要包括民法学、合同法学、婚姻家庭法学、房地产法学等。已公开出版的学术著作《婚姻家庭继承法学》《婚姻家庭法新论》《民商法学》《合同法学》等20余部，在《法学杂志》《民商法论丛》等学术刊物上发表法学论文30余篇。
秉持“勤勉敬业、优质高效、精诚合作、专业尖端”的执业理念，为人正派，待人真诚，注重团队合作，具有良好的律师职业道德、深厚的法学理论功底、丰富的实践办案经验和精湛娴熟的专业技能，充分维护当事人的合法权益，树立了良好的律师形象，赢得了社会和当事人的广泛赞誉。
一、婚前按揭房产权归属与分割的立法现状与
TOP
